¿Enque afecta la nueva ley hipotecaria?

Con unos años de retraso, pero esta semana entra en vigor la nueva ley hipotecaria que afecta a los inmuebles de uso residencial.

Esta ley pretende potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos y clausulas que los componen, consiguiendo un equilibrio entre ambas partes.

Estos son los principales cambios:

1.- Cambios en estudios de la solvencia: La ley exige un estudio en profundidad de la solvencia del cliente, que tiene en cuenta la situación de empleo, los ingresos actuales, los previsibles e incluso los que va a percibir en su jubilación si la hipoteca se extiende durante ese periodo.

También se tendrá en cuenta los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los de compromisos ya asumidos.

2.- Más tiempo y más información: El cliente deberá tener el contrato al menos doce días antes de l fecha prevista para la firma. Junto con el contrato va a disponer de una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y un documento con el detalle de los gastos asociados a la firma del contrato.

En el caso de haber venta combinada de seguros del hogar o de vida, se le enviará al cliente la documentación precontractual de los seguros asociados a la hipoteca.

3.- Más ayuda para interpretar la información: Como novedad, los notarios actúan como garantes de la transparencia de la información.

El cliente deberá acudir dos veces al notario, la primera será para un asesoramiento gratuito sobre las cláusulas del préstamo y, para asegurarse de que el cliente realmente entiende las condiciones del acuerdo, el notario hará un test de conocimiento.

Luego habrá una segunda reunión dónde se otorgará la escritura de préstamo hipotecario.

4.- El Banco de España obliga a las entidades a formar al personal relacionado con la venta y promoción de hipotecas en materia de préstamos inmobiliarios y sus implicaciones fiscales. No obstante, tienen hasta mediados de Julio para poner en marcha los planes formativos que serán impartidos por entes autorizados.

5.- Nueva regulación de los gastos: Otra novedad, muy comentada en los últimos meses, es sobre la regulación de los gastos. La ley establece que el cliente solo pagará los gastos de la tasación, los demás gastos los abonará la entidad bancaria; gestoría, notaria y registro. También será la banca quién asuma el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados de las nuevas hipotecas.

La comisión de apertura seguirá cobrándose y el importe dependerá de cada entidad.

Por otro lado, el prestatario puede, en cualquier momento reembolsar anticipadamente total o parcialmente la cantidad adeudada y la ley establece unos límites máximos que para hipotecas con tipo variable, la comisión será como máximo del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, en los cinco primeros años y del 0,25% durante los tres primeros años. En hipotecas de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% del capital reembolsado anticipadamente en los diez primeros años y del 1,5% si se  hiciera en algún momento posterior.

Esta nueva regulación quiere aportar muchas mejoras tanto par alas entidades bancarias como para los clientes, pero puede conllevar algunos puntos negativos que se deberían tener en cuenta:

1.-El endurecimiento en el estudio de la solvencia del cliente, penaliza especialmente a los clientes jóvenes, ya que suelen carecer de ahorro, patrimonio y trabajo estable. También se verán perjudicados los ciudadanos con rentas bajas, los cuales suelen tener un nivel de ahorro y patrimonio más bajo.

2.- El proceso obliga a la entidad a entregar toda la documentación al cliente antes de 12 días de la firma del contrato, por lo que cualquier cambio o error en la documentación provocará que se tenga que iniciar de Nuevo el proceso y volver a cumplir con los plazos establecidos en la nueva norma.

Estos plazos también hay que tenerlos en cuenta cuando haya arras que caduquen en una fecha determinada, no hay opción de firmar antes de los plazos establecidos por la nueva norma, por lo que es importante una Buena planificación del calendario.

Como todos los cambios hay pros y contras, pero la nueva ley pretende dar más información al cliente así como tiempo y ayuda para estudiarla. También exige un mayor estudio del cliente, una regulación de los gastos y una mayor profesionalización de los empleados financieros.

A algunos les parecerá bien, a otros no tanto y seguro que requerirá de un periodo de adaptación hasta que nos acostumbremos, pero al final seguro que será beneficiosa para todas las partes.

Meritxell de Visa Coll, €FA y €FP

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